Наши телефоны
+7 (495) 003-7229

Небольшое отступление перед тем, как описать рекомендации, основанные на собственном опыте взаимоотношений с Департаментом городского имущества г. Москвы, Управлением Росреестра по г. Москве и судами в вопросах оспаривания кадастровой стоимости.

Еще в далеком 2013 году сама кадастровая стоимость объектов недвижимости мало кого интересовала, однако, после вступления в силу Постановления Правительства г. Москвы №700-ПП от 28.11.2014 г. «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» все резко изменилось. Изначально данное постановление касалось достаточно ограниченного количества Юридических лиц. Однако, власти Москвы (при участии Росреестра), осознав перспективность взимания данного налога (который, кстати, относится как раз к региональным), с каждым годом начали расширять параметры включения объектов недвижимости в этот список. Более того, как говорится, «аппетит приходит во время еды», и срок в 2 года, на который утверждается кадастровая стоимость, уже кажется слишком долгим, и они изыскивают различные варианты его уменьшения (об этом чуть ниже).


Основаниями включения объекта недвижимости в 700-ПП являются либо вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ), либо акт Госинспекции по недвижимости г. Москвы о фактическом использования объекта недвижимости.

* Уточнить информацию, включен ли Ваш объект в перечень 700-ПП можно по ссылке:

https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika/vklyuchen-li-vash-obekt-v-utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/

**Уточнить информацию по основанию включения Вашего объекта Вы сможете по данной ссылке:

https://www.mos.ru/ggi/function/opredelenie-fakticheskogo-ispolzovanie-obektov-nedvizhimosti/rezultaty-inspekcionnykh-meropriyatij/

На сегодня большая часть Юридических лиц – владельцев недвижимости в Москве - столкнулась с необходимостью оспаривания кадастровой стоимости для снижения налогооблагаемой базы. Порядок оспаривания достаточно прост по содержанию, однако, имеет несколько подводных камней.

Поскольку процедура оспаривания, связанная с уточнением кадастровой стоимости при наличии технических ошибок в отчетах, подготовленных ГБУ «Городской центр жилищного страхования» (готовил отчеты по кадастровой стоимости в Москве) и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» (готовил отчеты по кадастровой стоимости в Московской области), является фактически недееспособной, поговорим о реальной процедуре оспаривания кадастровой стоимости в суде.


Поговорим про процедуру оспаривания кадастровой стоимости в суде.

Рекомендация №1:

                Для оспаривания кадастровой стоимости собственник недвижимого имущества (или его законный представитель) имеет право запросить оценку рыночной стоимости принадлежащего ему объекта у независимого оценщика, и в случае, если данная стоимость меньше установленной кадастровой, обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости равной рыночной. По сложившейся практике, суд для максимально объективного исследования вопроса назначает судебную экспертизу, где перед экспертами ставится обычно два вопроса (в Москве два, в Московской области – три) – соответствует ли стоимость в представленном отчете рыночной и если нет, то какая рыночная.

В подавляющем большинстве случаев эксперты на первый вопрос дают отрицательный ответ, и, как кажется на первый взгляд, большого смысла в подготовке качественного отчета оценщика уже нет. Возникает желание сэкономить и заказать его у организации с самой низкой ценой, не взирая на качество. И правда, зачем переплачивать за качество, если отчет все равно ни ДГИ, ни Суд, ни эксперт не принимают?

Это серьезное заблуждение, которое чревато последствиями для собственника объекта недвижимости. Сам процесс и процедура установления и обжалования кадастровой стоимости не стоят на месте. Департамент имущества г.Москвы изыскивает любые возможности и способы для противостояния собственникам объектов недвижимости в вопросе снижения. Одним из направлений была выбрана работа по давлению на оценщиков путем рассылки жалоб на выполненные ими отчеты в СРО.  Мы уверены, что в ближайшее время появятся прецеденты, когда представители ДГИ в суде будут настаивать на недоверии к отчету оценщика, как раз на основании того, что ранее им уже готовились отчеты с серьезными ошибками (и скорее всего будут подкреплять данные тезисы отзывами экспертной комиссии СРО, в котором состоит оценщик), и суд, обладая данной информацией, не будет назначать экспертизу, а попросту откажет Вам в рассмотрении. А второго шанса у Вас уже не будет!

Поэтому, подходите к вопросу подготовки отчета оценщика о рыночной стоимости своего объекта недвижимости со всей серьезностью! Не давайте лишний повод усомниться суду в качестве представленного отчета!


Рекомендация №2:

                Возвращаясь к нашему тезису о том, что Департамент имущества г.Москвы изыскивает способы и возможности противостоять собственникам объектов недвижимости в вопросе оспаривания стоимости. Напомним, актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости в г. Москве утверждена Распоряжением Правительства Москвы №40557 от 29.11.2018 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г.». Данная стоимость устанавливает на два года, и используется для исчисления налога в налоговые периоды с 01.01.2019 и 01.01.2020. По идее, оспорив утвержденную кадастровую стоимость на 01.01.2018, вы устанавливаете ее на два года, соответственно, используете два налоговых периода для исчисления имущественного налога. Департамент имущества г. Москвы  и Управление Росреестра по Москве решили не мириться с данной практикой и разработали свой «ноу-хау» прием.

В чем же он заключается? Итак, к примеру, вы оспорили установленную на 01.01.2018 г. кадастровую стоимость на свой объект, и уверены, что налогооблагаемая база на 2019 год и 2020 год у Вас теперь установлена. Но, Управление Росреестра по г.Москве в массовом порядке начало вносить изменения в базу кадастровой стоимости на основании обнаруженных технических ошибок в отчетах, подготовленных ранее ГБУ и, соответственно, изменять дату установления кадастровой стоимости на более позднюю, и, соответственно, уже оспоренная Вами в суде кадастровая стоимость уходит в архив. Т.е. фактически вы сможете использовать оспоренную кадастровую стоимость только один год, вместо двух, установленных законом.

 Исходя из этого, обязательно актуализируйте информацию по Вашей кадастровой стоимости! Рекомендуем также получать именно бумажные выписки, т.к. в электронных выписках и на публичной кадастровой карте зачастую (намеренно или нет) присутствуют ошибки.


Это далеко не все вопросы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, на которые мы бы хотели обратить Ваше внимание. Как Вы уже поняли, ситуация не статична, она быстро меняется. И поэтому необходимо постоянно держать руку на пульсе и предвосхищать различные варианты развития событий в этой сфере.

Именно способность адаптироваться к меняющимся обстоятельствам, не упуская важнейших изменений в законодательстве, позволяет нам успешно работать в этой сфере.

В любой момент Вы можете обратиться к нам как по телефону, так и через эл.форму запроса и мы постараемся дать максимально исчерпывающие ответы. И самое главное – за советы мы не берем денег!

 

 

 

Новости

Все новости

Связаться с нами